每經記(ji)者 黃婉(wan)銀    每經編輯(ji) 魏文藝    

在(zai)今年(nian)港(gang)股(gu)延遲刊發(fa)(fa)2023年(nian)度(du)業(ye)(ye)(ye)績報告的企(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)(guan)(guan)察5家物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)中，方圓生(sheng)(sheng)活服務(wu)、企(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)(guan)(guan)察建業(ye)(ye)(ye)新生(sheng)(sheng)活、企(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)(guan)(guan)察宋都服務(wu)均(jun)是企(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)(guan)(guan)察首(shou)次無法(fa)按時刊發(fa)(fa)年(nian)報。

回看方圓生活服務（HK09978，企業觀察股價0.080港元，企業觀察百姓彩票官網登錄市值3200萬港(gang)元）的企(qi)(qi)業觀(guan)察(cha)2023年，年中出(chu)現(xian)主板上市3年來首(shou)次歸母凈(jing)虧損，企(qi)(qi)業觀(guan)察(cha)關聯公(gong)司方圓地產(chan)正式宣告(gao)違約，企(qi)(qi)業觀(guan)察(cha)大股(gu)東(dong)還(huan)進(jin)行了(le)股(gu)權出(chu)售……由此看來，企(qi)(qi)業觀(guan)察(cha)方圓生活服務的企(qi)(qi)業觀(guan)察(cha)年報(bao)“難產(chan)”似乎并不意外(wai)。

雖然方圓生活服務近年來物業管理收入占比提升，企業觀察但其主要客戶對象仍集中在母公司方圓集團及其關聯公司。企業觀察在方圓系公司出現流動性問題后，企業觀察方圓生活服務就承擔著應收貿易款項減值虧損撥備的企業觀察百姓神彩票風險，以及(ji)關聯公司(si)多次(ci)以資產(chan)抵債的“無(wu)奈(nai)”。

應收款減值測試未完成，業績由盈轉虧

對于無法準時刊(kan)發(fa)2023年(nian)(nian)度(du)報告的(de)原(yuan)因，方圓生活服務點出了具體事項，主要(yao)是因為核數師需(xu)要(yao)取得額外的(de)重要(yao)資(zi)料(liao)(liao)及文(wen)件完成截至(zhi)2023年(nian)(nian)12月31日止年(nian)(nian)度(du)的(de)貿易應收款項減值測試，而公司需(xu)要(yao)額外時間(jian)收集所需(xu)的(de)必要(yao)資(zi)料(liao)(liao)及文(wen)件。因此，于公告日期相關審計尚未完成。

事實上，自2022年度以來，多家上市物業企業的業績均收到貿易應收款項減值損失影響，2023年度部分物業企業也因此出現凈虧損。方圓生活服務也不例外，從其2023年中期業績報告中的快3百姓彩票部分數據(ju)便可見一斑(ban)。

2023年上半年，方圓生活服務實現總收(shou)(shou)入約(yue)為(wei)2.18億元(yuan)(yuan)（人(ren)民(min)幣，下同(tong)），同(tong)比(bi)減(jian)少約(yue)21.7%，主(zhu)要(yao)原(yuan)因在于綜合房地產代(dai)理服務分部(bu)收(shou)(shou)入下降約(yue)5720萬元(yuan)(yuan)。

期內(nei)公司(si)擁有人應占虧(kui)損約為(wei)2291.1萬(wan)元，相較2022年同期（溢(yi)利975.5萬(wan)元）由盈(ying)轉(zhuan)虧(kui)，主要(yao)是由于金融資產(chan)減值虧(kui)損大幅增加了(le)約4690萬(wan)元導致的(de)。這(zhe)是方圓生活服務(wu)錄得自2020年港交所(suo)主板上市(shi)以(yi)來(lai)的(de)首次(ci)業績虧(kui)損。

而金(jin)融資產減(jian)值(zhi)虧損(sun)的大(da)幅(fu)增加(jia)主(zhu)(zhu)要來自于(yu)應(ying)(ying)收(shou)(shou)貿(mao)易款項(xiang)減(jian)值(zhi)虧損(sun)撥(bo)備大(da)幅(fu)增加(jia)約660萬元(yuan)(yuan)，及(ji)應(ying)(ying)收(shou)(shou)同系(xi)附屬公(gong)司款項(xiang)及(ji)應(ying)(ying)收(shou)(shou)關聯方(fang)款項(xiang)減(jian)值(zhi)虧損(sun)撥(bo)備大(da)幅(fu)增加(jia)約4080萬元(yuan)(yuan)，因從主(zhu)(zhu)要客戶的應(ying)(ying)收(shou)(shou)款項(xiang)回款放緩，以(yi)及(ji)由于(yu)陷入財務困境的房地(di)產開發商的信貸風(feng)險增加(jia)及(ji)房地(di)產行(xing)業(ye)不景氣，方(fang)圓生活服(fu)務合理(li)計提了(le)減(jian)值(zhi)損(sun)失撥(bo)備。

所謂同系(xi)附屬公司等關(guan)聯公司，指方圓(yuan)集(ji)團(tuan)控股有限公司（以下簡稱(cheng)方圓(yuan)集(ji)團(tuan)）所投資的(de)公司，主要(yao)客戶則是方圓(yuan)集(ji)團(tuan)及其(qi)附屬公司。方圓(yuan)集(ji)團(tuan)是方圓(yuan)生活(huo)服務的(de)母公司，也是其(qi)實控人方明主要(yao)負責地(di)產(chan)開發的(de)公司。

報告(gao)期(qi)內，方圓生活服(fu)務的(de)應(ying)收(shou)貿(mao)易款(kuan)項達(da)到約(yue)(yue)(yue)1.44億元(yuan)，較年初增長(chang)約(yue)(yue)(yue)14.93%。除(chu)去減值虧(kui)損(sun)后還有(you)約(yue)(yue)(yue)1.23億元(yuan)應(ying)收(shou)貿(mao)易款(kuan)，其中(zhong)，同系附屬(shu)公(gong)司的(de)應(ying)收(shou)款(kuan)項還有(you)約(yue)(yue)(yue)9616萬元(yuan)，關聯公(gong)司的(de)應(ying)收(shou)款(kuan)項還有(you)約(yue)(yue)(yue)4539萬元(yuan)。

從收(shou)入分布來看(kan)，物(wu)業管理(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)貢(gong)獻了絕大部分收(shou)益。在2.18億(yi)元的營收(shou)中，物(wu)業管理(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)收(shou)入同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長12.5%至(zhi)約1.67億(yi)元，占比(bi)76.6%；房(fang)地產代理(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)收(shou)入占比(bi)9.23%，非業主增(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)和(he)社區增(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)均同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降。

債務(wu)方(fang)(fang)面，截至2023年上半年，方(fang)(fang)圓生活服(fu)務(wu)只有(you)一(yi)筆約3500萬元(yuan)的(de)短期(qi)(qi)借(jie)款，主要用于(yu)撥付(fu)日常營運及一(yi)般營運資金(jin)，但并無長期(qi)(qi)借(jie)款。其銀行結(jie)(jie)余及現金(jin)約為1.12億元(yuan)，同比減(jian)少(shao)約5%，主要是其受限(xian)制銀行結(jie)(jie)余增加較多(duo)。

曾大舉收并購，關聯公司多次以資產抵債

方圓(yuan)生活服務(wu)(wu)的前身是方圓(yuan)房服集團(tuan)，于2017年11月(yue)15日起(qi)在(zai)(zai)創業(ye)板(ban)上市，當時主要業(ye)務(wu)(wu)是做新房及二手房代理(li)、渠道整(zheng)合平臺(tai)、物業(ye)研(yan)究(jiu)及咨(zi)詢等服務(wu)(wu)。2020年5月(yue)，方圓(yuan)房服集團(tuan)又在(zai)(zai)香港聯交所正式(shi)批(pi)準轉板(ban)上市，開始(shi)在(zai)(zai)主板(ban)交易。

2021年(nian)初，在已完成對(dui)廣州方(fang)(fang)圓現代生(sheng)活服(fu)務股份有限公司66.31%的股權收購后，方(fang)(fang)圓房服(fu)集(ji)團正式更(geng)名為“方(fang)(fang)圓生(sheng)活服(fu)務”，意在強(qiang)調其(qi)物業屬性。

當時(shi)物業(ye)股雖然(ran)已經(jing)開(kai)始在資本市(shi)場回落，但余溫仍(reng)在。而由于(yu)物業(ye)公(gong)(gong)司(si)估值處于(yu)歷史低位，導致2021年(nian)上(shang)(shang)市(shi)物業(ye)公(gong)(gong)司(si)并(bing)購浪潮(chao)迭起(qi)，全年(nian)共(gong)有29家上(shang)(shang)市(shi)物企發(fa)起(qi)53項并(bing)購，并(bing)購交(jiao)易總額達366.88億元(yuan)。

方(fang)圓(yuan)(yuan)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)服務自然也沒有(you)錯(cuo)過，在更名(ming)后(hou)(hou)不到半年時間內(nei)，就(jiu)開啟了5起物業(ye)公司并購(gou)(gou)，斥資(zi)近7000萬元。在這一輪收并購(gou)(gou)后(hou)(hou)，方(fang)圓(yuan)(yuan)生(sheng)(sheng)活(huo)(huo)服務2021年度(du)和(he)2022年度(du)的(de)營收均突破(po)了5億元，凈利潤也逐年上(shang)漲。

但在2023年8月，其關聯公司方(fang)圓(yuan)集團旗下廣州市方(fang)圓(yuan)房地產發展有(you)限公司（以下簡(jian)稱方(fang)圓(yuan)地產）官宣違約，未能(neng)支付(fu)境外債(zhai)券(quan)（債(zhai)券(quan)代碼(ma)：XS2280435673）本金3.4億美元，累計未付(fu)利息(xi)6936萬(wan)美元。

因此，自2023年以來，方(fang)圓生活服務接受了多次方(fang)圓集(ji)團(tuan)關(guan)聯公司以待售(shou)物業(ye)等資(zi)產抵(di)付(fu)應收賬款。

2023年(nian)1月(yue)，方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)生活服務的一間接非(fei)全資附屬公司與方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)地(di)產旗下(xia)珠(zhu)海市(shi)方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)明(ming)(ming)臻(zhen)(zhen)房地(di)產有(you)限公司（以(yi)下(xia)簡稱珠(zhu)海明(ming)(ming)臻(zhen)(zhen)）訂立置換協議。據此，方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)生活服務方(fang)(fang)面同意(yi)透過接受珠(zhu)海明(ming)(ming)臻(zhen)(zhen)向其轉(zhuan)讓(rang)一項物業，抵銷珠(zhu)海明(ming)(ming)臻(zhen)(zhen)結欠(qian)其的應(ying)收貿(mao)易款項約164.3萬元。值(zhi)得注(zhu)意(yi)的是，今年(nian)3月(yue)，珠(zhu)海明(ming)(ming)臻(zhen)(zhen)和方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)地(di)產等被農(nong)業銀行(xing)因金融借款合同糾紛告上法(fa)庭。

2023年6月，廣東江門鶴山市一家項目公司擬(ni)將(jiang)旗下23套住(zhu)宅物業轉讓給方圓生(sheng)活(huo)服務(wu)(wu)，以抵銷其拖欠方圓生(sheng)活(huo)服務(wu)(wu)的應收款(kuan)(kuan)1600萬元。而這23套住(zhu)宅物業的總價值被估價約為2000萬元，方圓生(sheng)活(huo)服務(wu)(wu)反過來還需要向對方支付一筆(bi)400萬元的首付款(kuan)(kuan)。

方圓生活(huo)服(fu)務(wu)解(jie)釋稱，本次交易(yi)置換(huan)的(de)原因是賣方未能(neng)如期(qi)結清(qing)未結應(ying)(ying)收款(kuan)(kuan)總(zong)額，且(qie)預(yu)期(qi)賣方將無法(fa)于近期(qi)結清(qing)未結應(ying)(ying)收款(kuan)(kuan)總(zong)額，故進行置換(huan)交易(yi)。“未結應(ying)(ying)收款(kuan)(kuan)總(zong)額來自本集團過往(wang)向賣方提(ti)供的(de)物業代理及物業管理服(fu)務(wu)。”

雖(sui)然方(fang)圓生活(huo)服務再三(san)強調本(ben)次交易置(zhi)換(huan)的(de)賣方(fang)實控人為獨(du)立(li)第三(san)方(fang)，但(dan)賣方(fang)曾(ceng)經和方(fang)明有過(guo)來往。更重要(yao)的(de)是，上述轉讓的(de)23套住宅物業(ye)是來自一個名叫“方(fang)圓•鶴山(shan)云山(shan)詩意”的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，而方(fang)圓集(ji)團(tuan)在官(guan)網的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)介紹中(zhong)就將(jiang)該(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)列入其中(zhong)，且方(fang)圓集(ji)團(tuan)在廣東開(kai)發(fa)有多個案名為“云山(shan)詩意”的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)。

2023年12月6日，方圓(yuan)(yuan)地產又以湛江云(yun)(yun)山詩意花園一期的(de)七(qi)項(xiang)(xiang)商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)以及江門方圓(yuan)(yuan)•新會月島首府的(de)六個車庫，抵(di)銷應付方圓(yuan)(yuan)生(sheng)活服(fu)務的(de)1310萬元款項(xiang)(xiang)。同(tong)時，廣州(zhou)增城方圓(yuan)(yuan)•廣州(zhou)增城云(yun)(yun)璽的(de)四項(xiang)(xiang)商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)抵(di)銷合計270萬元未結應收款項(xiang)(xiang)。

方(fang)圓生活服(fu)務認為，利(li)用該(gai)等物(wu)業作(zuo)為抵銷未結應(ying)收款的(de)(de)手段是本(ben)公(gong)司(si)有(you)利(li)的(de)(de)行動方(fang)案，可提高效率并最大限度地減輕(qing)財務負(fu)擔，公(gong)司(si)在無法預(yu)見(jian)房地產行業的(de)(de)不明朗狀況(kuang)下仍能夠確(que)保其利(li)益。

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