“以(yi)舊(jiu)換新”，以(yi)舊(jiu)換新這個消(xiao)費品(pin)領域(yu)的(de)住(zhu)房常見(jian)概念，正在房地產市(shi)場逐步落地。以(yi)舊(jiu)換新

近期，住房江蘇省海安市出臺試行商品房“以舊換新”政策，以舊換新計劃今年實施商品房“以舊換新”100套，住房百姓彩票網引(yin)發市場關注。以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)相關機構(gou)統(tong)計顯示，住(zhu)房(fang)(fang)去年以來，以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)全國已有超30個(ge)城市表態(tai)，住(zhu)房(fang)(fang)支持商品房(fang)(fang)“以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”。以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)

商品(pin)房(fang)“以舊換新”怎么換？它能(neng)否(fou)有效滿足改善性(xing)住房(fang)需求(qiu)？新政落地對于房(fang)地產(chan)市場有什(shen)么影響？

聚焦置換群體推出新政

4月2日，住房(fang)(fang)江蘇省(sheng)海安市，以(yi)舊換(huan)(huan)新(xin)當(dang)地(di)首(shou)批商品房(fang)(fang)“以(yi)舊換(huan)(huan)新(xin)”房(fang)(fang)票(piao)集中發放儀式正式舉辦。住房(fang)(fang)針對首(shou)批參與(yu)“以(yi)舊換(huan)(huan)新(xin)”政策的以(yi)舊換(huan)(huan)新(xin)業(ye)(ye)主，住房(fang)(fang)置換(huan)(huan)資金以(yi)“房(fang)(fang)票(piao)”形式發放兌換(huan)(huan)，業(ye)(ye)主可定向購買(mai)當(dang)地(di)一套新(xin)房(fang)(fang)，一次性(xing)完(wan)成“買(mai)一賣一”。

商品房“以舊換新”是促進新房和二手房良性循環、釋放購房消費需求的重要舉措。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報記者，近期新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關。“住房置換群體手上的百姓彩票怎么買二手房(fang)賣不出(chu)去，導致沒有足(zu)夠資金實(shi)現‘買一’。國(guo)家多次強調要(yao)促進房(fang)地產良性循環(huan)，當市(shi)場(chang)自我循環(huan)較難實(shi)現，各地便開始疏通(tong)換房(fang)渠道，推出(chu)住房(fang)‘以舊換新’政(zheng)策。”李宇嘉說。

從全國范圍看，2023年以(yi)來，已有(you)超30個(ge)城(cheng)(cheng)市表態支持“以(yi)舊(jiu)換(huan)新(xin)”。鹽城(cheng)(cheng)、蘇州(zhou)、沈陽(yang)等(deng)(deng)城(cheng)(cheng)市發(fa)放“以(yi)舊(jiu)換(huan)新(xin)”購(gou)房補貼；寧波(bo)、濟南等(deng)(deng)部分城(cheng)(cheng)市聯合(he)開發(fa)商(shang)及房地產經紀機構推出“換(huan)新(xin)購(gou)”服務；在蘇州(zhou)相城(cheng)(cheng)區、鄭州(zhou)、連云(yun)港等(deng)(deng)地，國企平臺或(huo)開發(fa)商(shang)直(zhi)接(jie)收(shou)購(gou)舊(jiu)房，業主售房款將用于在相應房產項目購(gou)買新(xin)房。

近期，多地細化政策進一步幫助居民“賣舊買新”。鄭州市住房保障和房地產管理局4月1日發布工作方案，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日，無錫市一家房企發布商品房“以舊換新”公告，百姓彩票最新網址提出在無錫市梁溪(xi)區范(fan)圍內試(shi)行其指定主體回購居民存量二手(shou)商(shang)(shang)品(pin)住房，居民可在該房企(qi)下屬控股在售項目新購商(shang)(shang)品(pin)住房，首批次(ci)“以舊(jiu)換新”名額為200名。

“從目(mu)前情況看，各地(di)支持‘以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)(xin)’的(de)方(fang)(fang)(fang)式主要包括(kuo)兩種(zhong)。”中指研(yan)(yan)究(jiu)院市場研(yan)(yan)究(jiu)總監陳文(wen)靜告訴(su)本(ben)報記者，一是房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業聯合經(jing)紀(ji)機構對(dui)舊房(fang)(fang)(fang)(fang)優(you)先(xian)推售(shou)，若在(zai)一定(ding)(ding)期限內售(shou)出(chu)舊房(fang)(fang)(fang)(fang)，則按流(liu)程購(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)；另一種(zhong)是開發(fa)商或(huo)國(guo)資平臺收購(gou)(gou)舊房(fang)(fang)(fang)(fang)，售(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款用于購(gou)(gou)買(mai)指定(ding)(ding)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)項目(mu)，這種(zhong)方(fang)(fang)(fang)式是今年以(yi)來(lai)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)“以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)(xin)”的(de)主流(liu)。此外，對(dui)出(chu)售(shou)自有住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)并購(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)(xin)建(jian)商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)個(ge)人或(huo)家庭，地(di)方(fang)(fang)(fang)政府(fu)給予部分購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)補貼，也是地(di)方(fang)(fang)(fang)進一步促進購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者“以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)(xin)”的(de)重要舉措。

支持加碼調動積極性

從時間線看，自去年(nian)起(qi)部分城市(shi)就已陸續提出支持(chi)商(shang)品房“以舊換(huan)新”。此次江蘇海安推行“以舊換(huan)新”，和近兩年(nian)各地政策操(cao)作有所相(xiang)似。那么，為何這一做(zuo)法(fa)會在近期(qi)再度激起(qi)水花？

“近期多(duo)地(di)明確(que)‘以舊換新’政(zheng)策細則，說明‘以舊換新’操(cao)作正成為(wei)多(duo)地(di)主流的政(zheng)策工(gong)具，從過去的自(zi)發試點逐步轉變為(wei)系統謀劃、覆蓋(gai)面廣的政(zheng)策。尤(you)其在以海安為(wei)代表的三、四(si)線城(cheng)市和縣城(cheng)等，類似政(zheng)策逐步下(xia)沉(chen)，將(jiang)對樓市交易(yi)發揮更好的促進(jin)作用。”易(yi)居研究院研究總監嚴躍進(jin)說。

從海安(an)實(shi)踐情況看，此次(ci)海安(an)計劃(hua)推進(jin)100套“以舊換新”項目。據當地披露，其(qi)報名(ming)人數已經超過400組。目前(qian)，已有(you)15套房(fang)源成交，還(huan)有(you)23套正(zheng)在(zai)進(jin)行驗房(fang)、評估(gu)。“說明這樣的(de)做法(fa)受到市場認(ren)可，且有(you)較好(hao)的(de)‘消化(hua)能(neng)力(li)’。目前(qian)政(zheng)策(ce)已經進(jin)入(ru)到實(shi)操(cao)層面，實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)利好(hao)各類(lei)二手房(fang)買(mai)賣，進(jin)而有(you)效(xiao)促進(jin)改善(shan)性需求釋放。”嚴躍(yue)進(jin)說。

商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)“以舊(jiu)換新”具體如何操(cao)作？李宇(yu)嘉(jia)告(gao)訴記者，對于開發商(shang)或(huo)國資(zi)平(ping)臺直接收(shou)購(gou)的(de)，是由(you)換房(fang)(fang)(fang)(fang)群眾選定(ding)意向新房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)源，與房(fang)(fang)(fang)(fang)企簽訂新房(fang)(fang)(fang)(fang)購(gou)買意向書。而后，專業評(ping)估機構對二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)進(jin)(jin)行評(ping)估并出(chu)具相(xiang)關(guan)報告(gao)，房(fang)(fang)(fang)(fang)企再與置換群體進(jin)(jin)行洽談(tan)收(shou)購(gou)等(deng)。如果洽談(tan)成功，二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)出(chu)售資(zi)金(jin)將劃入第三方(fang)監管資(zi)金(jin)賬戶，款項用(yong)于購(gou)置指定(ding)項目新建商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)，資(zi)金(jin)屬于閉環操(cao)作。

“還有一種模式(shi)是由政府提供稅收減(jian)免等扶持。置換購(gou)房(fang)(fang)(fang)群體和房(fang)(fang)(fang)企簽約新房(fang)(fang)(fang)購(gou)買(mai)意向(xiang)書(shu)后，房(fang)(fang)(fang)企、房(fang)(fang)(fang)產中(zhong)介(jie)機構、房(fang)(fang)(fang)產信息平臺優先密(mi)集推送該二手房(fang)(fang)(fang)出售(shou)信息，如果交(jiao)易成功，則(ze)推進(jin)新房(fang)(fang)(fang)首付款繳(jiao)納、按揭貸款等，交(jiao)易不成功則(ze)新房(fang)(fang)(fang)意向(xiang)合同自然失效(xiao)。”李(li)宇嘉說。

從“以(yi)(yi)舊換(huan)新”整體置換(huan)鏈條(tiao)看，將舊房順利(li)賣出存(cun)在(zai)一定難(nan)度(du)。當前，房地產(chan)市場呈現供過于(yu)求狀態(tai)，“賣一”困(kun)難(nan)制約(yue)了“買(mai)一”推進，這也是為(wei)何商品(pin)房“以(yi)(yi)舊換(huan)新”在(zai)去(qu)年就(jiu)已推出卻未(wei)激(ji)起明顯市場反應的主要(yao)原(yuan)因。今年以(yi)(yi)來，“以(yi)(yi)舊換(huan)新”政策(ce)在(zai)部分城市取得積極成效，正(zheng)是個別城市加大扶持力度(du)、引(yin)進更多(duo)房企介入(ru)的結果。

“不管是優先推售(shou)‘以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)’參(can)與者(zhe)的(de)(de)二手(shou)房(fang)(fang)(fang)，還是房(fang)(fang)(fang)企(qi)直接收(shou)購(gou)其舊(jiu)有(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)源，都(dou)更有(you)(you)(you)利(li)于(yu)改善(shan)性(xing)需(xu)求的(de)(de)釋放(fang)。前者(zhe)有(you)(you)(you)助于(yu)提升客(ke)戶換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)效(xiao)(xiao)率，同(tong)時由(you)于(yu)‘以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)’通(tong)常會(hui)指(zhi)定可購(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)新(xin)房(fang)(fang)(fang)樓盤范(fan)圍，如果(guo)二手(shou)住房(fang)(fang)(fang)順利(li)售(shou)出，可以(yi)推動相應新(xin)房(fang)(fang)(fang)項目(mu)實(shi)(shi)現去化。對于(yu)舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)收(shou)購(gou)模式而(er)言(yan)，地(di)方(fang)國資平臺或開發商(shang)收(shou)購(gou)的(de)(de)舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)一(yi)般作(zuo)保(bao)障房(fang)(fang)(fang)、人才(cai)用房(fang)(fang)(fang)等(deng)用途(tu)，還有(you)(you)(you)部(bu)分企(qi)業將舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)改造為民宿(su)、青年公寓等(deng)進(jin)(jin)行租賃(lin)，促進(jin)(jin)了收(shou)回的(de)(de)舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)源實(shi)(shi)現有(you)(you)(you)效(xiao)(xiao)流通(tong)。而(er)地(di)方(fang)發放(fang)換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)補貼，疊加國家層(ceng)面(mian)‘買(mai)(mai)一(yi)賣一(yi)’返還個人所(suo)得稅，一(yi)定程度上降低了居民購(gou)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)本，也有(you)(you)(you)利(li)于(yu)進(jin)(jin)一(yi)步促進(jin)(jin)改善(shan)性(xing)需(xu)求釋放(fang)。”陳文靜說。

搭建平臺讓“賣一買一”更順暢

觀察商(shang)品房(fang)(fang)“以(yi)舊換新”政策背后的邏輯，一(yi)端是促進(jin)二手房(fang)(fang)出讓，暢通舊房(fang)(fang)流通渠道；另(ling)一(yi)端是推動商(shang)品房(fang)(fang)去化，幫助房(fang)(fang)企消化新房(fang)(fang)庫存(cun)(cun)。“賣一(yi)買一(yi)”間，既可(ke)滿足改善性住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，也能在一(yi)定程度上緩解房(fang)(fang)企庫存(cun)(cun)壓力(li)，進(jin)而重煥房(fang)(fang)地(di)產市場活力(li)。

不過，從實際操作(zuo)看，商品(pin)房“以舊換(huan)新”仍存在部分難點。

在北京工作的(de)楊(yang)先生一直(zhi)想給江蘇(su)老家的(de)父(fu)母換套新(xin)房(fang)(fang)。他談(tan)到，換房(fang)(fang)不同于(yu)換家電等消(xiao)費(fei)品，要考(kao)量(liang)的(de)因素(su)很(hen)多，除(chu)了看舊房(fang)(fang)換新(xin)的(de)價格是否合適、補(bu)貼有多少(shao)，還要看可換新(xin)房(fang)(fang)的(de)地(di)段、房(fang)(fang)型(xing)、環境、交通、配套、生活習慣等，很(hen)難做到“說買(mai)就(jiu)買(mai)”。

在(zai)李宇嘉(jia)看來，地(di)方政府授(shou)意部(bu)分企業收(shou)(shou)(shou)購二手房，通(tong)常是在(zai)存量房源(yuan)多、住(zhu)房供大于求(qiu)的(de)情(qing)況(kuang)下進行(xing)的(de)。相比新建保(bao)障性住(zhu)房，直接收(shou)(shou)(shou)購區(qu)位配(pei)套(tao)好(hao)的(de)房源(yuan)更加便利。但囿于財(cai)政實力(li)、管(guan)理(li)成本、國資保(bao)值增(zeng)值等因素，“地(di)方授(shou)意企業收(shou)(shou)(shou)購舊房”的(de)推行(xing)范圍可能(neng)有限。

“目前‘以舊換(huan)(huan)(huan)新(xin)’政策在部分城市(shi)取得(de)一定成(cheng)效，但總體還處于探索階段。從‘以舊換(huan)(huan)(huan)新(xin)’的兩(liang)種模(mo)式看，優先推售模(mo)式面臨著二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場調整壓力(li)，不少城市(shi)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)掛牌量仍處于高位(wei)，即便優先推介，置(zhi)換(huan)(huan)(huan)群(qun)體想(xiang)快(kuai)速(su)出手(shou)(shou)，還是需要在價格上給予一定讓步。而在舊房(fang)(fang)(fang)收購(gou)模(mo)式中，新(xin)房(fang)(fang)(fang)區(qu)位(wei)、價格、配套資(zi)源等(deng)因(yin)素與購(gou)房(fang)(fang)(fang)者多數契合，才能達成(cheng)‘以舊換(huan)(huan)(huan)新(xin)’的目的。”陳文靜說，總體看，住房(fang)(fang)(fang)“以舊換(huan)(huan)(huan)新(xin)”舉措的確有(you)利于暢通新(xin)舊房(fang)(fang)(fang)源流動，豐富保障房(fang)(fang)(fang)來源。長(chang)遠看，還要結合降息降準(zhun)等(deng)貨幣政策，讓多項舉措合力(li)促進商品房(fang)(fang)(fang)“以舊換(huan)(huan)(huan)新(xin)”實現效果(guo)最(zui)大化。

從市(shi)場(chang)情況看(kan)，目前國內(nei)樓市(shi)以(yi)滿(man)足(zu)(zu)剛需和改(gai)善性住(zhu)房(fang)需求為主(zhu)。綜合考慮居(ju)民(min)(min)收入(ru)、就業(ye)等因素，近(jin)期推(tui)出(chu)(chu)的取消首(shou)套房(fang)按揭利率(lv)下限等新(xin)(xin)政，既能(neng)有效滿(man)足(zu)(zu)剛需群(qun)體“有房(fang)住(zhu)”，也能(neng)推(tui)動改(gai)善性需求群(qun)體“住(zhu)好(hao)房(fang)”。而降利率(lv)、降成(cheng)本等舉措出(chu)(chu)臺，也將有力(li)保障新(xin)(xin)市(shi)民(min)(min)、青年人扎根城市(shi)，進而帶動新(xin)(xin)型城鎮化(hua)建設穩(wen)步(bu)推(tui)進。

“要推動‘以舊(jiu)換新(xin)’政(zheng)(zheng)策(ce)在(zai)更大范圍內具(ju)備可(ke)操作性(xing)，可(ke)以積(ji)極(ji)發揮政(zheng)(zheng)府作用(yong)，讓地(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府為買(mai)賣雙(shuang)方(fang)牽線搭橋(qiao)，打(da)造公信力強(qiang)、透(tou)明度(du)高的平(ping)臺。開發商(shang)、二(er)手房(fang)業(ye)主、房(fang)屋(wu)中介、房(fang)屋(wu)評(ping)估機構(gou)、金融機構(gou)等(deng)(deng)可(ke)以借助平(ping)臺知(zhi)悉真房(fang)源、真客戶、真價格，以此更好地(di)匹配供需，降低交易成本。同時再輔以稅收、購房(fang)價格優惠等(deng)(deng)扶持，促進買(mai)賣雙(shuang)方(fang)達成交易。”李宇嘉說。