每經記(ji)者 甄素靜(jing)    每經編(bian)輯 魏文藝     

在官網介紹中，企業觀察南山控股（SZ002314，企業觀察股價2.25元，企業觀察市值60.93億元）“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業務，企業觀察以房地產開發為支撐性業務，企業觀察以產城綜合開發為培育性業務的企業觀察百姓彩票怎么買綜合性上市企業集(ji)團。”

雖然(ran)(ran)對(dui)(dui)外強調倉(cang)儲(chu)物流為戰略性業(ye)(ye)(ye)務，企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)但拆解過往年(nian)報來(lai)看，企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)房地產業(ye)(ye)(ye)務仍(reng)然(ran)(ran)是企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)南山控股(gu)(gu)營(ying)(ying)收(shou)的絕對(dui)(dui)主力。年(nian)報顯(xian)示，企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)2023年(nian)南山控股(gu)(gu)房地產業(ye)(ye)(ye)務的企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)營(ying)(ying)收(shou)占比(bi)超過60%，達到62.45%；而倉(cang)儲(chu)物流業(ye)(ye)(ye)務的企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)觀(guan)察(cha)營(ying)(ying)收(shou)占比(bi)僅(jin)為15.10%。

值得注意的企業觀察是，在行業整體下行之下，企業觀察2023年南山控股的企業觀察房地產銷售額卻逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。百姓彩票網但即便如此(ci)，南(nan)山控股的營收和歸母(mu)凈(jing)利潤(run)仍雙雙下(xia)降。

在(zai)4月18日舉行(xing)的(de)南(nan)山(shan)控(kong)股(gu)業績會上，南(nan)山(shan)控(kong)股(gu)董(dong)事長楊(yang)國林在(zai)回應《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者以投資者身份的(de)提問(wen)時表示(shi)，凈利潤下降主(zhu)要系經減值(zhi)(zhi)測試，公司部分房地產(chan)項目(mu)存在(zai)減值(zhi)(zhi)跡象，計(ji)提減值(zhi)(zhi)準備(bei)同比增加(jia)。同時，公司房地產(chan)業務本(ben)期(qi)交付項目(mu)計(ji)提的(de)稅費(fei)增加(jia)。

房地產銷售額逆勢增長，營收及凈利潤雙降

報告期(qi)內，南山控股房地產(chan)開發(fa)業務先后進入15個城(cheng)市，累(lei)計開發(fa)項(xiang)目(mu)68個，在售項(xiang)目(mu)40個；累(lei)計可運(yun)營(ying)項(xiang)目(mu)（含(han)籌(chou)備）20個，對(dui)外輕資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)輸出項(xiang)目(mu)3個。

得益于持續深耕長三角、百姓彩票紅成(cheng)渝等(deng)地區，南山控股2023年房地產銷(xiao)售(shou)業績實現逆勢增(zeng)長，累計(ji)實現全口徑(jing)銷(xiao)售(shou)金(jin)額173.7億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長15.8%；權益銷(xiao)售(shou)金(jin)額121.3億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長60.7%；合并(bing)報表范圍內項目(mu)累計(ji)實現并(bing)表口徑(jing)銷(xiao)售(shou)金(jin)額96.6億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長142.1%。

在(zai)克而瑞發布的(de)《2023年中國房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)銷售TOP200排(pai)(pai)行榜》上，南山控股的(de)全口(kou)徑銷售額(e)排(pai)(pai)名為第73位(wei)，權(quan)益銷售額(e)排(pai)(pai)名為第88位(wei)。

但(dan)即便如此(ci)，南山控股的(de)營(ying)收和歸母凈(jing)利(li)潤(run)仍雙(shuang)(shuang)雙(shuang)(shuang)下降。報告期內，南山控股實現(xian)營(ying)業收入120.57億(yi)元(yuan)，同比減少(shao)0.77%；歸屬于上市公司股東的(de)凈(jing)利(li)潤(run)1.47億(yi)元(yuan)，同比減少(shao)78.41%；經營(ying)活動產(chan)生的(de)現(xian)金流量(liang)凈(jing)額57.01億(yi)元(yuan)，同比增加352.62%，

對于凈利潤下(xia)滑，楊國林(lin)在業(ye)績會上表示，主要系經減值(zhi)測試，公司(si)部分房(fang)地產項目存在減值(zhi)跡象，計(ji)提減值(zhi)準備同比增(zeng)(zeng)加。同時，公司(si)房(fang)地產業(ye)務本期交(jiao)付項目計(ji)提的稅(shui)費增(zeng)(zeng)加。

“公司2023年(nian)(nian)度計(ji)提各項(xiang)資產(chan)減值(zhi)準備(bei)5.93億元，減少2023年(nian)(nian)度歸(gui)屬于(yu)上市公司股東凈利(li)潤5.88億元。房地產(chan)開發(fa)業(ye)務(wu)的(de)存貨跌價準備(bei)主要涉(she)及(ji)武漢、東莞、都(dou)江堰(yan)地區(qu)部分項(xiang)目。”楊國林(lin)表示，2023年(nian)(nian)全國房地產(chan)市場(chang)依(yi)然處于(yu)底部調(diao)整階段，公司基于(yu)現有項(xiang)目銷售情況及(ji)市場(chang)表現，房地產(chan)業(ye)務(wu)按照可(ke)變現凈值(zhi)與成本孰低(di)方法進行存貨減值(zhi)測試(shi)。

在(zai)拿地(di)方(fang)面，南(nan)山(shan)控股(gu)選擇聚焦核(he)心城市，以收定(ding)投。2023年全(quan)年，南(nan)山(shan)控股(gu)通過(guo)招拍掛(gua)方(fang)式獲取揚(yang)州江都(dou)、上海嘉定(ding)南(nan)門2宗(zong)土地(di)，新(xin)增(zeng)優(you)質貨值約45.6億(yi)元，不過(guo)年報顯示，在(zai)南(nan)山(shan)控股(gu)大(da)本營粵(yue)港澳(ao)大(da)灣區的剩余可(ke)開發建筑(zhu)面積已(yi)經為零。

值(zhi)得一提的是，2023年南山控(kong)股在房地(di)產開(kai)發(fa)業務方面強化(hua)內生資金管(guan)控(kong)，優(you)化(hua)債(zhai)務久期結構(gou)，降(jiang)低綜(zong)合融資成本，南山地(di)產“三道紅線”指(zhi)標(biao)維持綠(lv)檔(dang)。

倉儲物流業務毛利率近50%，推進REITs項目上市

相(xiang)較于市場(chang)化房企，探索地(di)產業(ye)務之(zhi)外的(de)多元化發(fa)展，背靠(kao)國資的(de)南山控(kong)股某種程度上具有(you)天然優勢，通過重組布(bu)局了物流(liu)、地(di)產和產城開(kai)發(fa)業(ye)務。

2015年，南(nan)山(shan)控股(gu)(gu)發(fa)行(xing)股(gu)(gu)份購買資產重大(da)資產重組完成后，房地產開(kai)發(fa)業(ye)務成為公司新增(zeng)主(zhu)營業(ye)務之(zhi)一(yi)；2018年，南(nan)山(shan)控股(gu)(gu)發(fa)行(xing)A股(gu)(gu)股(gu)(gu)份換股(gu)(gu)吸收合并深基地重大(da)資產重組事項實(shi)施完畢，倉儲物流業(ye)務成為公司新增(zeng)主(zhu)營業(ye)務之(zhi)一(yi)。

然而經歷多(duo)年(nian)發展和資源(yuan)扶持，被南(nan)山(shan)控股排在業(ye)(ye)務(wu)首(shou)位、提列為戰略性業(ye)(ye)務(wu)的倉(cang)儲物(wu)(wu)流(liu)，依舊在行業(ye)(ye)二(er)梯(ti)隊徘徊。2023年(nian)，南(nan)山(shan)控股旗下的寶灣物(wu)(wu)流(liu)實(shi)現營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)18.36億元，同比(bi)(bi)增(zeng)長13.1%，占(zhan)全年(nian)營(ying)收比(bi)(bi)重約15%，相(xiang)較2019年(nian)、2020年(nian)營(ying)收占(zhan)比(bi)(bi)有所提升。

南山控股管(guan)理層在(zai)業績會上坦(tan)言，寶灣物流(liu)市場份額(e)目前保(bao)持在(zai)第二(er)梯(ti)隊前列的水平。截至2023年12月底，寶灣物流(liu)在(zai)全國范圍內擁有或管(guan)理82個(ge)智慧(hui)物流(liu) 園(yuan)區，運營、管(guan)理和規(gui)劃在(zai)建（含待建項目）倉儲面積逾960萬平方(fang)米(mi)。

對于寶(bao)灣物(wu)流(liu)的(de)營收增長原因，管理層在業績(ji)會上解釋稱，主要是(shi)原有園區(qu)(qu)穩定(ding)運營以及新園區(qu)(qu)投入(ru)使用且運營情(qing)況(kuang)良好，租(zu)金收入(ru)穩步提升。2023年實現經營凈現金流(liu)11.87億元，同比下降10.4%，剔(ti)除政(zheng)府(fu)增值稅留抵(di)退稅款影響后，同比上升30.37%。

記者注意到，雖然倉儲物(wu)流(liu)業(ye)(ye)務(wu)(wu)和(he)產(chan)城綜(zong)合開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)營(ying)收占(zhan)比較低，但卻是南山(shan)(shan)控股(gu)利(li)潤貢獻的(de)主力。2023年，南山(shan)(shan)控股(gu)的(de)倉儲物(wu)流(liu)實(shi)現毛利(li)率(lv)近50%，同比增長1.6%；產(chan)城綜(zong)合開發(fa)業(ye)(ye)務(wu)(wu)實(shi)現毛利(li)率(lv)25%，同比下降5.2%。而房地產(chan)業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)毛利(li)率(lv)僅(jin)為16.9%。

值得一提的(de)是，倉(cang)儲(chu)物流(liu)REITs在(zai)近年(nian)來發展(zhan)迅(xun)速，成(cheng)為資(zi)本(ben)市場關(guan)注的(de)焦點(dian)。南(nan)山控股也在(zai)積極參與(yu)REITs市場，南(nan)山控股寶灣物流(liu)公募REITs項目(mu)于2023年(nian)12月獲證監(jian)會、深交所受理，目(mu)前尚(shang)在(zai)問詢階段。但(dan)與(yu)同(tong)期申報項目(mu)相比，南(nan)山控股物流(liu)REITs的(de)進展(zhan)似乎未能達到(dao)投資(zi)者預期，如(ru)同(tong)期申報的(de)華夏深國際倉(cang)儲(chu)物流(liu)REITs已(yi)經(jing)于4月2日注冊生效。

在業績(ji)會上，有投資者(zhe)詢問南(nan)(nan)山控股寶(bao)灣(wan)物流(liu)(liu)公(gong)募(mu)REITs進展(zhan)，及(ji)(ji)如(ru)何以此為基(ji)(ji)礎為股東(dong)創造價值(zhi)。南(nan)(nan)山控股管理(li)層回(hui)應(ying)稱(cheng)，寶(bao)灣(wan)物流(liu)(liu)基(ji)(ji)礎設施公(gong)募(mu)REITs申(shen)報發行工作正按計劃進行中(zhong)，具(ju)體進展(zhan)情況，公(gong)司(si)將按照相關規(gui)定及(ji)(ji)時(shi)履行信息(xi)披露義務。

對于在(zai)(zai)新(xin)的(de)市(shi)場形(xing)勢下，如何平(ping)衡(heng)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)、倉(cang)儲物流、產(chan)業(ye)園以(yi)及新(xin)能源業(ye)務的(de)均衡(heng)發展，以(yi)及后期(qi)是否(fou)會(hui)減(jian)少地(di)產(chan)業(ye)務布(bu)局(ju)，楊國林(lin)在(zai)(zai)業(ye)績(ji)會(hui)上(shang)表示，公司(si)(si)已形(xing)成以(yi)現代高端倉(cang)儲物流為戰(zhan)略(lve)性主(zhu)(zhu)業(ye)、以(yi)房(fang)地(di)產(chan)開發為支撐(cheng)性主(zhu)(zhu)業(ye)、以(yi)產(chan)城綜合(he)開發為培育(yu)性主(zhu)(zhu)業(ye)的(de)發展布(bu)局(ju)。“公司(si)(si)戰(zhan)略(lve)轉型是個系統工程，非一(yi)朝一(yi)夕(xi)可達，公司(si)(si)將努力(li)平(ping)衡(heng)好短(duan)中(zhong)長期(qi)利(li)益，在(zai)(zai)發展中(zhong)調結構，有序推動(dong)公司(si)(si)高質量(liang)發展和產(chan)業(ye)深化轉型。”

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